یکپنجم فروشهای مجدد واحدهای ملبورن زیر قیمت خرید انجام شد
در سهماهه منتهی به ژوئن ۲۰۲۶، ۲۰.۸ درصد واحدهای مسکونی فروختهشده مجدد در ملبورن پایینتر از قیمت خرید معامله شدند. عرضه فراوان آپارتمان، رشد ضعیف ارزشها و فروش زودهنگام بخشی از مالکان، شکاف ملبورن با شهرهایی مانند بریزبن را توضیح میدهد.
در سهماهه منتهی به ژوئن ۲۰۲۶، ۲۰.۸ درصد واحدهای مسکونی فروختهشده مجدد در ملبورن با قیمتی کمتر از قیمت خرید قبلی معامله شدند. این نتیجه نشان میدهد بخشی از مالکان واحدها پس از سالها رشد ضعیف قیمت، هنگام فروش حاشیه امن کافی نداشتهاند.
دادههای Cotality که ABC منتشر کرده، بیش از ۹۴ هزار فروش مجدد در استرالیا را بررسی کرده است. در سطح ملی، ۹۵.۴ درصد املاک با افزایش قیمت اسمی فروخته شدند و میانه این افزایش ۳۷۱ هزار دلار بود. عملکرد واحدها ضعیفتر از خانههای مستقل بود: ۹۰.۵ درصد واحدها در برابر ۹۷.۸ درصد خانهها بالاتر از قیمت خرید قبلی معامله شدند.
این ۲۰.۸ درصد دقیقاً چه چیزی را اندازه میگیرد؟
این عدد درباره واحدهایی است که در همان سهماهه دوباره فروخته شدند، نه همه واحدهای موجود در ملبورن. همچنین نشان نمیدهد ارزش هر واحد ملبورن ۲۰ درصد کاهش یافته است. سهم فروشهای زیانده را میسنجد: از هر پنج واحدی که مالک آن را فروخته، تقریباً یکی قیمتی پایینتر از معامله قبلی داشته است.
مقایسه با سیدنی و بریزبن فاصله بازارها را روشنتر میکند. در سیدنی ۱۱.۴ درصد واحدهای فروختهشده زیر قیمت خرید قبلی معامله شدند. در بریزبن، ۹۹.۸ درصد مجموع خانهها و واحدهای فروختهشده افزایش قیمت اسمی داشتند و میانه افزایش به ۵۲۵ هزار دلار رسید.
مسیر متفاوت قیمتها در سالهای گذشته بخش بزرگی از این فاصله را توضیح میدهد. فروشندهای که پیش از جهش بزرگ قیمت در بریزبن یا آدلاید خریده، معمولاً افزایش انباشته بیشتری دارد. همین افزایش میتواند افت تازه بازار را جذب کند. بسیاری از مالکان واحدهای ملبورن چنین حاشیهای نداشتهاند.
عرضه آپارتمان رشد قیمت را محدود کرد
Cotality میگوید ارزش واحدهای مرکز ملبورن در سال ۲۰۱۷ به اوج رسیده بود. بنابراین بعضی واحدهایی که نزدیک آن دوره خریداری شدند، حتی پس از چند سال هنوز فاصله زیادی بالاتر از قیمت اولیه پیدا نکردهاند.
ساخت تعداد زیادی آپارتمان مشابه نیز رقابت میان فروشندگان را بیشتر کرده است. پژوهش بانک مرکزی استرالیا درباره الگوی ساختوساز نشان میدهد بخش بزرگی از آپارتمانهای جدید ملبورن در نواحی مرکزی شهر متمرکز بوده است. عرضه بیشتر به خریدار امکان میدهد میان واحدهای مشابه از نظر اندازه، امکانات و موقعیت انتخاب کند. در چنین بازاری، فروشنده برای افزایش محسوس قیمت به مزیت مشخصی مانند نقشه بهتر، نور، منظره، هزینه پایین ساختمان یا موقعیت برتر نیاز دارد.
ضعف جاری بازار فشار دیگری ایجاد کرده است. گزارش قیمت مسکن Domain برای سهماهه ژوئن میگوید قیمت میانه واحدهای ملبورن برای دومین فصل پیاپی کاهش یافت و به ۵۸۷ هزار و ۱۳۷ دلار رسید. افت فصلی فقط ۰.۰۵ درصد بود، اما حق انتخاب خریداران افزایش یافته و زمان فروش طولانیتر شده است. فروشندهای که ناچار به معامله سریع باشد، توان کمتری برای منتظر ماندن تا پیشنهاد بهتر دارد.
مدت مالکیت هم مهم است. خرید و فروش در فاصله کوتاه، ملک را بیشتر در معرض نوسان یک دوره بازار قرار میدهد. مالکی که نزدیک اوج خریده و پیش از شکلگیری رشد سرمایهای کافی میفروشد، ممکن است نتواند افت قیمت یا هزینههای معامله را جبران کند.
زیان واقعی میتواند از رقم گزارش بیشتر باشد
گزارش موسوم به Pain & Gain (سود و زیان فروش مجدد ملک) افزایش یا کاهش اسمی میان دو قیمت ثبتشده را میسنجد. این محاسبه همه هزینههای مالکیت و معامله را از قیمت فروش کم نمیکند. حق تمبر هنگام خرید، بهره وام، هزینه انتقال سند، عوارض owners corporation (انجمن مالکان ساختمان)، تعمیرات، بازاریابی و کمیسیون بنگاه میتواند نتیجه نهایی را تغییر دهد.
در نتیجه، واحدی که دقیقاً به قیمت خرید فروخته میشود نیز ممکن است برای مالک زیان واقعی داشته باشد. حتی افزایش اسمی قیمت میتواند پس از کسر هزینهها و در نظر گرفتن تورم، سود چندانی باقی نگذارد. این محاسبه درآمد اجارهای دریافتشده در دوره مالکیت را نیز بهتنهایی توضیح نمیدهد.
مالکی که قصد فروش دارد بهتر است قیمت واحد خود را با فروشهای تازه همان ساختمان و واحدهای واقعاً مشابه مقایسه کند، نه با میانه کل ملبورن. برآورد کتبی چند بنگاه، مانده وام، هزینه تبلیغات، کمیسیون و انتقال سند باید پیش از تعیین قیمت حداقلی کنار هم قرار گیرد.
خریداران نیز میتوانند از شرایط ضعیفتر برای بررسی دقیقتر استفاده کنند. فهرست due diligence اداره امور مصرفکنندگان ویکتوریا توصیه میکند قرارداد، Section 32 (برگه افشای اطلاعات ملک در ویکتوریا)، وضعیت owners corporation، عوارض جاری و ویژه، سابقه تعمیرات و برنامههای ساختوساز اطراف بررسی شود. قیمت پایینتر زمانی مزیت است که ساختمان، هزینههای مشترک و کیفیت خود واحد نیز با نیاز خریدار سازگار باشد.
واژهآموزی
کلمات انگلیسی این مطلب را یاد بگیر- معنی
- فروش مجدد یک دارایی که پیشتر خریداری شده است
- کاربرد
- در گزارشهای بازار ملک برای مقایسه قیمت خرید قبلی با قیمت فروش تازه به کار میرود.
- مثال
The apartment made a nominal gain on resale.
Recent buyers face a higher risk of a loss-making resale.
- معنی
- اسمی؛ رقمی که اثر تورم یا همه هزینههای واقعی از آن کم نشده است
- کاربرد
- در اقتصاد و سرمایهگذاری برای جداکردن رقم ثبتشده از ارزش واقعی تعدیلشده استفاده میشود.
- مثال
The report measures nominal gains before transaction costs.
A nominal profit may become a real loss after inflation.
- معنی
- ارزش خالص مالک در ملک پس از کسر بدهی وام
- کاربرد
- در وام مسکن، equity به فاصله میان ارزش ملک و مانده بدهی اشاره دارد.
- مثال
Falling prices can reduce the owner's equity.
A larger deposit gives the buyer more equity from the start.
- معنی
- افزایش ارزش یک دارایی در گذر زمان
- کاربرد
- در گزارشهای مالی و ملکی معمولاً به رشد قیمت سرمایهای اشاره دارد.
- مثال
Apartment appreciation was weaker than house appreciation.
Long-term appreciation can provide a buffer during a downturn.
اعتبار تصاویر
- NavaRooz — NavaRooz — original (تصویر اصلی)
منابع
- National resale profits down but Brisbane still top with $525k median gain — آمار سهماهه ژوئن درباره سهم فروشهای زیانده واحدهای ملبورن و سیدنی، تفاوت خانه و واحد و دوره نگهداری ملک را گزارش میکند.
- Homeowners pocket record gains even as property market momentum cools — گزارش Cotality ضعف پیشین بازار واحدهای ملبورن و نقش عرضه بیشتر آپارتمان در محدودشدن رشد سرمایهای را توضیح میدهد.
- Domain House Price Report, June 2026 — افت خفیف قیمت میانه واحدهای ملبورن در سهماهه ژوئن و شرایط ضعیفتر فروش در این شهر را ثبت میکند.
- The Apartment Shortage — پژوهش بانک مرکزی تفاوت الگوی ساخت آپارتمان در ملبورن، سیدنی و بریزبن و تمرکز بیشتر ساختوساز ملبورن در مناطق مرکزی را مستند میکند.
- Due diligence checklist for home and residential property buyers — فهرست رسمی بررسیهای لازم برای خریداران و تعهدات مربوط به owners corporation، قرارداد و Section 32 را ارائه میدهد.بررسیشده: ۱۴۰۵/۶/۲۵16 September 2026
خطایی دیدید؟ اصلاحیه بفرستید ←
