مسکن۱۴۰۵/۳/۱۱1 June 2026

بازار مسکن در می ۲۰۲۶؛ سقوط آرام سیدنی و ملبورن در برابر رشد پرقدرت پرت و داروین

شاخص ارزش مسکن کوتالیتی در می ۲۰۲۶ نشان می‌دهد قیمت‌ها در سطح ملی تقریباً ثابت ماندند، اما پشت این آرامش ظاهری یک بازار دو‌سرعته دیده می‌شود: سیدنی ۰٫۹ درصد و ملبورن ۰٫۸ درصد افت کردند، در حالی که پرت و داروین هر کدام ۱٫۵ درصد رشد داشتند.

نمودار تغییرات ماهانه قیمت مسکن در پایتخت‌های استرالیا در می ۲۰۲۶

خلاصه خبر

شاخص ارزش مسکن کوتالیتی (Cotality Home Value Index) برای ماه می ۲۰۲۶ نشان می‌دهد که قیمت مسکن در سطح ملی عملاً تغییری نکرده و رشد ماهانه صفر درصد بوده است. اما این ثبات ظاهری، واقعیتی پیچیده‌تر را پنهان می‌کند: شکاف میان شهرها عمیق‌تر شده و تیم لاولس، مدیر پژوهش کوتالیتی، از آن با عنوان یک بازار «چندسرعته» یاد می‌کند.

سیدنی با ۰٫۹ درصد کاهش ماهانه، مسیر نزولی خود از اوج نوامبر ۲۰۲۵ را ادامه داد و اکنون ۲٫۱ درصد پایین‌تر از آن قله ایستاده است. ملبورن نیز ۰٫۸ درصد افت کرد و در مجموع ۲٫۹ درصد از اوج خود فاصله گرفته. در مقابل، پرت و داروین هر کدام ۱٫۵ درصد رشد ماهانه داشتند و بریزبن و هوبارت با ۰٫۹ درصد افزایش در جایگاه دوم ایستادند.

نکته اصلی

بازار مسکن استرالیا در می ۲۰۲۶ عملاً به دو مسیر متفاوت تقسیم شده است: سیدنی و ملبورن در فاز افت قرار دارند، در حالی که پرت — با ۹۱٫۴ درصد رشد در پنج سال گذشته — همچنان یکی از قوی‌ترین بازارهای کشور است.

چه چیز قطعی است؟

بر اساس داده‌های رسمی کوتالیتی در می ۲۰۲۶:

شهر	تغییر ماهانه
پرت	+1.5٪
داروین	+1.5٪
بریزبن	+0.9٪
هوبارت	+0.9٪
آدلاید	+0.5٪
کانبرا	−0.2٪
ملبورن	−0.8٪
سیدنی	−0.9٪

همچنین این موارد تأیید شده است:

سیدنی ۲٫۱ درصد و ملبورن ۲٫۹ درصد زیر اوج نوامبر ۲۰۲۵ هستند.
فروش مسکن در سطح ملی ۲٫۲ درصد کمتر از سال گذشته و ۴٫۱ درصد زیر میانگین پنج‌ساله است.
فروش در سیدنی ۱۷ درصد و در ملبورن ۱۴٫۲ درصد به‌صورت سالانه کاهش یافته.
نرخ پاک‌شدن حراج‌ها (clearance rate) در نیمه دوم می حدود ۵۰ درصد بود.
بانک مرکزی استرالیا (RBA) در سال ۲۰۲۶ تا کنون مجموعاً ۷۵ واحد پایه نرخ بهره را افزایش داده است.
بازارهای منطقه‌ای در مجموع ۰٫۶ درصد رشد داشتند؛ در میان آن‌ها، مناطق regional استرالیای غربی با ۱٫۹ درصد بیشترین رشد را ثبت کردند و مناطق regional نیوساوت‌ولز با ۰٫۲ درصد کمترین رشد را داشتند.

چه چیز هنوز روشن نیست؟

هنوز روشن نیست RBA در نشست‌های آینده دوباره نرخ بهره را بالا می‌برد یا نه؛ تصمیمی که مستقیماً بر مسیر بازار مسکن اثر می‌گذارد. همچنین هنوز نمی‌توان با اطمینان گفت افت سیدنی و ملبورن کجا متوقف می‌شود. آدلاید هم با رشد ملایم ۰٫۵ درصدی در وضعیت میانی قرار دارد و باید دید آیا روند صعودی‌اش را حفظ می‌کند یا به بازارهای ضعیف‌تر نزدیک می‌شود.

زمینه و جزئیات

چرا بازار دوسرعتی شده؟

در طول سال ۲۰۲۵، بانک مرکزی استرالیا چند بار نرخ بهره را کاهش داد. این کاهش‌ها تقاضا را تقویت کرد و قیمت مسکن تا نوامبر ۲۰۲۵ به اوج رسید. اما از ابتدای ۲۰۲۶ جهت سیاست پولی عوض شد: RBA در سه نوبت، در مجموع ۷۵ واحد پایه به نرخ بهره اضافه کرد. نتیجه این چرخش، افزایش هزینه وام، افت توان خرید، و فشار بیشتر بر بازارهای گران‌تری مثل سیدنی و ملبورن بود.

کاهش ۱۷ درصدی حجم فروش سالانه در سیدنی و ۱۴٫۲ درصدی در ملبورن نشان می‌دهد بخشی از خریداران فعلاً دست نگه داشته‌اند. نرخ پاک‌شدن حراج‌ها در محدوده ۵۰ درصد هم نشانه این است که بازار دیگر مثل قبل یک‌طرفه به نفع فروشنده‌ها نیست. برای خانواده‌های مهاجر فارسی‌زبان که در این دو شهر به دنبال خانه اول هستند، این افت رقابت می‌تواند یک فرصت نسبی باشد؛ البته به شرطی که از نظر وام و بودجه آمادگی کافی داشته باشند.

تفاوت چشمگیر پرت و ملبورن

مقایسه پنج‌ساله بین پرت و ملبورن یکی از برجسته‌ترین داده‌های این گزارش است: پرت در پنج سال ۹۱٫۴ درصد رشد کرده، در حالی‌که ملبورن در همین بازه تنها ۳٫۳ درصد افزایش ارزش داشته. میانگین شهرهای بزرگ در این مدت ۳۳٫۷ درصد رشد کرده — یعنی پرت سه برابر میانگین ملی پیش رفته.

این فاصله چشمگیر نتیجه چند عامل است: پرت از سطح قیمتی پایین‌تری شروع کرد، کمبود عرضه در آن شدیدتر بود، و اقتصاد قوی استرالیای غربی — به‌ویژه با پشتوانه بخش معدن — از تقاضای مسکن حمایت کرد. مجموعه این عوامل نشان می‌دهد موقعیت جغرافیایی همچنان یکی از مهم‌ترین متغیرها در بازده سرمایه‌گذاری ملکی است.

بازارهای منطقه‌ای همچنان پابرجا

در حالی که بزرگ‌ترین شهرها با فشار روبه‌رو هستند، بازارهای منطقه‌ای (regional markets) در مجموع ۰٫۶ درصد رشد داشتند. در این میان، مناطق regional استرالیای غربی با رشد ۱٫۹ درصدی بهترین عملکرد را داشتند، در حالی که مناطق regional نیوساوت‌ولز فقط ۰٫۲ درصد رشد کردند. این الگو نشان می‌دهد بازارهای خارج از پایتخت‌ها الزاماً از مسیر سیدنی و ملبورن پیروی نمی‌کنند.

مقایسه با دوره‌های نزول گذشته

برای کسانی که درباره شدت این افت نگران‌اند، داده‌های تاریخی کوتالیتی زمینه مفیدی می‌دهد. در دوره ۲۰۱۷ تا ۲۰۱۹، قیمت مسکن ملی در مجموع ۸٫۲ درصد طی ۱۹ ماه کاهش یافت. در دوره ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۳ هم بازار ۸٫۱ درصد در ۹ ماه افت کرد. بنابراین افت فعلی سیدنی (۲٫۱ درصد زیر اوج) و ملبورن (۲٫۹ درصد زیر اوج) هنوز در مراحل اولیه قرار دارد و برای پیش‌بینی کف قیمت زود است. در همین حال، کمتر از یک درصد خانوارها در ابتدای سال در وضعیت منفی سهام (negative equity) بودند — یعنی بدهی وامشان از ارزش ملک بیشتر بود — که از محدود بودن آسیب‌پذیری سیستماتیک در سطح کلان حکایت دارد.

اگر این موضوع برایتان مهم است، بد نیست در کنار این گزارش، مطلب ما درباره فشار اجاره در بودجه جدید استرالیا را هم بخوانید؛ آنجا توضیح داده‌ایم چرا حتی با بعضی حمایت‌های بودجه‌ای، مشکل عرضه و affordability برای بسیاری از مستأجران همچنان پابرجاست. همچنین مقاله ما درباره تغییرات CGT و negative gearing برای جوان‌ها و خریداران آینده نشان می‌دهد که بحث مالیات و سرمایه‌گذاری ملکی چطور می‌تواند بر رفتار خریداران و سرمایه‌گذاران اثر بگذارد.

این مقاله اطلاعات کلی ارائه می‌دهد و جایگزین مشاوره مالی یا حقوقی شخصی نیست. پیش از هر تصمیم درباره خرید، فروش، یا سرمایه‌گذاری ملکی، با متخصص مربوطه مشورت کنید.

اقدام یا نکات عملی

داده‌های ماهانه را رصد کنید: شاخص ماهانه کوتالیتی را از وب‌سایت کوتالیتی پیگیری کنید تا تغییرات قیمت در شهر محل سکونت خود را ببینید.
پیش از خرید یا فروش مشورت بگیرید: در بازاری که در حال تغییر است، مشاوره با کارگزار وام (mortgage broker) یا کارشناس ملک اهمیت بیشتری دارد؛ شرایط وام‌دهی بانک‌ها ممکن است تغییر کند.
تصمیمات RBA را دنبال کنید: نشست‌های بانک مرکزی استرالیا را دنبال کنید؛ هر تغییر در نرخ بهره مستقیماً بر اقساط وام مسکن و قیمت‌ها تأثیر می‌گذارد.
مقایسه شهرها پیش از سرمایه‌گذاری: عملکرد بازارهای مختلف در این گزارش بیشتر از هر زمانی متفاوت است؛ قبل از هر تصمیم سرمایه‌گذاری، عملکرد بازار خاص آن شهر را جداگانه بررسی کنید.
مالیات بر سود سرمایه: اگر قصد خرید ملک سرمایه‌گذاری دارید، از سازمان مالیات استرالیا (ATO) درباره قوانین مالیات بر درآمد اجاره و مالیات بر سود سرمایه (capital gains tax) اطلاعات بگیرید.

اعتبار تصاویر

منابع

Cotality Home Value Index — May 2026 — گزارش رسمی ماهانه شاخص ارزش مسکن کوتالیتی برای می ۲۰۲۶؛ شامل داده‌های تغییرات ماهانه برای همه پایتخت‌های ایالتی، حجم فروش، و نرخ پاک‌شدن حراج‌ها.
Cotality Monthly Housing Chart Pack — May 2026 — بسته نمودارهای ماهانه کوتالیتی برای می ۲۰۲۶؛ شامل داده‌های افزایش نرخ بهره در ۲۰۲۶، عملکرد پنج‌ساله بازار، و شاخص‌های تاریخی دوره‌های نزول.